マンションの売り時は?

不動産売却に関する質問今は、マンションの売り時なのでしょうか?

最近、「あなたのマンションを高く買う人がいます」という不動産屋のチラシが投函されます。

どうせ営業文句だろう・・
と分かってはいるのですが、気になってしまいます。

2020年の東京オリンピックまでは、マンションが高く売れると聞きますので。
高く売れるうちに売りたい気持ちも正直あります。

また、マンションが売りやすい時期、売りにくい季節などもあるのでしょうか?

当サイトにお寄せいただいた、不動産売却に関する質問にお答えしています。

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
マンションの売り時って、あるんですね
不動さん
不動さん
少しは高く売りたい、というのなら、売り出す時期が重要になるよ

東京オリンピックは価格の転機になるのか?

中古マンションの価格推移

グラフ出典:公益財団法人 不動産流通推進センター 不動産業統計集 不動産流通(PDF)より

不動さん
不動さん
オリンピックの影響が大きい、東京に限れば「ゆるやかに高くなっている」と言えます。

これは、統計のグラフ「首都圏中古マンション成約物件平均価格の推移」で一目瞭然です。

最上部の折れ線グラフが東京のマンション価格を示しています。季節により下がる時期もありますが、全体として右肩上がりであることが分かります。埼玉・千葉・神奈川を含めた首都圏全体でも、右肩上がりです。

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
オリンピックが終わったら、逆に下がるんですか?

東京オリンピックまでは、不動産の値上がりをするという論評は頻繁に目にします。また、根拠となるロジックも一理あると考えます。

しかし、多くの人が信じれば信じるほど、皮肉にもマーケットが逆の動きをすることは、よく知られています。

例えば、東京オリンピックが終わると、マンションの値段が下がると信じていた場合。多くの人が東京オリンピック前にマンションの売却を済ませようと行動を起こします。

多くの中古マンションが売りに出され、需要(購入)より供給(売却)が多くなれば、マンション価格は下がります。マーケットは買い手市場になっているので、より安いマンションを選ぶことができるからです。

マンションが高く売れる条件は、欲しい人が沢山いるのに、なかなか売りたい人が現れない状態です。

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
じゃあ、東京オリンピックの前に値下がりするかもですね・・・
不動さん
不動さん
今は中古マンションの価格(単価)が高いのだから、絶好の売り時と言えるかもしれないね
上がったものは必ず下がるのがマーケットの鉄則だからね

マンションが売りやすい時期、売れにくい時期

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
マンションが高く売れる時期ってあるんですか?
不動さん
不動さん
購入客がたくさんいる時期はチャンスだよね
売り物件が少なくなって、売り手市場だから高く売れる

中古マンションの売れる時期
出典:公益財団法人 不動産流通推進センター 不動産業統計集 不動産流通(PDF)より

不動さん
不動さん
中古マンションの売れる時期は2月と3月
極端に売れない時期が8月ですね
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
じゃあ、2月に売り出せばいいんですね
不動さん
不動さん
いや、不動産屋にお願いしても、すぐに売り出せるわけでもないんだ
最低でも、売る1ヶ月以上前には査定をしてもらう必要があるよ
マンションを売り出すステップ

  • (売主)最初に不動産屋に売却査定をしてもらい
  • (売主)売り出し価格を決め
  • (売主)売り出す不動産会社を決め
  • (売主)媒介契約を締結する
  • (不動産屋)レインズに物件登録
  • (不動産屋)物件の情報調査
  • (不動産屋)不動産広告の作成
  • (不動産屋)ネットへの物件登録
  • (不動産屋)チラシの印刷・配布
  • (不動産屋)見込み客への紹介

不動産会社には定休日もあり、担当者の休暇もあって、意外に時間がかかります。

マンションの売り時に迷ったら

不動さん
不動さん
マンションの売り時に迷ったら、売却査定で「いくらで売れるのか?」を知ればいいよ
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
売りやすい時期なんかも教えてもらえるんですか?
不動さん
不動さん
たった一社の査定だと不安だけど、複数の不動産会社に査定してもらい。査定価格と売り出しに関する意見を比較してみるといいよ

街の不動産屋では百万単位で損をする

地域密着が、うたい文句の街の不動産屋は、売却依頼(媒介契約)をもらうまでは、とても誠実そう・・・

しかし媒介契約を締結(売却の依頼)した途端に、横暴な態度に豹変する営業も、少なくありません・・・

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不動さん
不動さん
幸運の女神は前髪しかない
って聞いたことあるかな?
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
どういう意味ですか?
幸運の女神(チャンス)は前髪だけで、後頭ははげている
もし好機に出会ったら、すぐに前髪をとらえよ
もし逃がしたら、追いかけても、とらえることはできない
不動さん
不動さん
チャンスだと思ったら、すぐに行動しろ
って言う意味だね
高く買ってくれる、お客様はいつ現れるか分かりません。

もし、すぐに家を売らなければならなくなったら、販売価格を安くする必要があります。
逆に、長く売却の期間があるようなら、思い切った高値に挑戦することができます。

不動さん
不動さん
短期の売却 = 安く
長期の売却 = 高値に挑戦

これは、不動産売却の鉄則なんだ
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
すぐに行動する人だけが
幸運をつかめるんですね

300万円損をするかも?一括査定

質問なぜ、複数の不動産会社に査定を依頼するのか?

回答不動産査定を一社だけに頼むと危険だからです。

「自分にしか頼まれていない」と知った不動産会社は、手間がかからず・すぐに売れるように、安い査定価格を提示。相場を知らない売主は、不動産屋に言われるままに、相場よりも安い値段で家を売らされてしまいます。

「近所の家は4000万円売れた」「一戸建てを売るなら、A不動産よりB不動産」
こんな、家を売る人にとって有益な情報が、必ずしもあなたの耳に届くとは限りません。

その不動産会社にとって、都合の悪い情報はシャットアウトされ、他社の見込み客さえ、勝手に断ったりします。不動産会社が儲けるために、売主に損をさせる行為を「囲い込み」と言います。

複数の不動産会社の話が聞ける「一括査定」ならば、他社の監視があるため、不動産会社は囲い込みできません。

他に一括査定には、不動産会社を簡単に比較できるというメリットもあります。単純に査定金額が高い・安い、というのではなく。査定額の根拠や、売り出した場合の販売戦略などを、営業マンから聞くことができ、比較することが簡単です。

一括査定から始めるメリット
  • 査定額はバラバラ、300万円差が出ることも!
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  • 他社の監視で囲い込みされない

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不動産屋に安く売らされる

不動産屋を決めた理由、奥さんに説明できます?


質問家を売るとき、なぜ適当(いいかげん)に不動産会社を選ぶ人が多いの?

回答不動産の取り引きなど、経験がなく、ほとんどの人が知識不足。
知識を補う勉強や、分からないことを考えることが面倒で、簡単に不動産屋を決めてしまう人が多いのです。

一括査定をしてもらい、少し調べるだけで、高く売れるし。
なにより納得して家の売却ができるのが、一括査定のメリットです。

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
やっぱり勉強が必要ですか?
不動さん
不動さん
いや!
知識と経験があって、相性の合う人(担当)を見つければいいんだ!
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
そのための不動産一括査定なんですね!


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あなたの担当営業が、お客様(買い主)も同時に担当するって、ヘンじゃないですか?
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利害が相反する両者を、同時に仲介することは、双方代理の恐れがあるのでアメリカでは禁止されています。(日本では今のところOK)

ソニー不動産は、両手取り引きを禁止し、売主の利益を最優先させる不動産会社です。

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