専任媒介のデメリット

不動産売却に関する質問自宅のマンション売却をしたいのですが、媒介契約の種類で迷っています。

不動産の知識がなく、分からないことだらけなので、
一社に、おまかせの専任媒介にしようかと思います。

しかし、専任媒介契約には心配もあります・・・。

不動産会社による「囲い込み」などで、
マンションを安く売らされる危険性が、専任媒介にあるようです。

ぜひ、専任媒介のデメリットなどを教えてください。

不動さん
不動さん
売却のコツは、売れる不動産屋に頼むことに尽きる!
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
売れる不動産屋が分かれば、苦労しないんですよ
不動さん
不動さん
その通りだよね!
不動さん
不動さん
それなのに、どうして・・・、
売れるかどうか分からない不動産屋に専任媒介で任せてしまうんだろう?
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
・・・・

専任媒介のデメリット「たった一社しか」

専任媒介のデメリットは、
売れない(売る能力の低い)不動産屋に、大事な資産の売却を任せてしまうこと。

売れない不動産屋は、
もっと早く、もっと高く、売れるはずの物件を、
なかなか売ることができません。

「専任媒介のほうが良いですよ」
不動産屋ならば、必ず言うセリフです。
しかし、専任媒介は不動産会社にとって都合の良い契約で、
営業は、彼ら自身のために、専任媒介をすすめています。

不動産を売る方法は、専任媒介だけではありません。
一般媒介契約であれば、複数の不動産会社から販売することができます。

いわば一般媒介は、売主の権利
あなたは与えられた権利を放棄せず、売れそうな不動産屋を選んで、何社でも販売を依頼すべきです。

不動さん
不動さん
選ぶのは難しいから
選ばなければ良いんだよ
専属専任・専任媒介のデメリット

  • たった一社しか選べない
  • 囲い込みをされる危険性
  • 競争意識がなく、のんびり営業
  • その不動産屋にとって都合の悪い情報は入らない
  • 依頼する業者選びが失敗すると致命的
  • いつまでも売れない
  • 高く売れない
  • 値下げして、やっと売れる
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専任媒介は囲い込みのリスク

週刊ダイヤモンドの記事

不動産屋が両手仲介で儲ける「囲い込み」の手口については、
週刊ダイヤモンド(雑誌)で、たびたび紹介されています。

売主は、専任媒介で、たった一社に販売を依頼するから、不動産屋に囲い込まれます。
囲い込みは、専任媒介の最大のデメリットといえます。

電話にて

購入客担当
購入客担当
物件確認をお願いします。
4丁目の○○マンションは、ご紹介可能でしょうか?
悪徳不動産屋
悪徳不動産屋
あ~ スミマセン
話が入ってます(商談中)

20分ほどしてから、一般客のフリをして、
先ほどの悪徳不動産屋に電話をする

購入客担当
一般客のフリ
ネットを見てるんですが
○○マンションは内覧できますか?
悪徳不動産屋
悪徳不動産屋
ありがとうございます
すぐにでも内覧できます
購入客担当
一般客のフリ
えっ?
本当なんですか?
悪徳不動産屋
悪徳不動産屋
はい
まだ内覧した方はいないので
お客様が最初の内覧です
囲い込みをする不動産屋は、他社の紹介客に買われると、片手契約で半分しか稼げません。「商談中」や「契約予定」など、さまざまな理由で他社の紹介を断ります。
他社のお客様を全力で断り続けると、とうぜん内覧の件数が少なくなります。
購入の申し込みどころか、内覧さえないと、売主はしだいに不安になってきます。

売主が、不安な心理状況になったら、値こなしが発動します。
じゅうぶんに干したタイミングで、不動産屋は値下げの提案を持ちかけます。

悪徳不動産屋
悪徳不動産屋
内覧もないので、販売価格を300万円下げましょう
不動産は、割安な価格をつければ、買ってくれる人は必ずあらわれます。
この場合、不動産屋に特別な営業は必要なくて、お客様は安いから購入するのです。

売主だけでなく、買主もみつけることができれば、その不動産屋は両手仲介になります。
売主・買主の両方から、それぞれ仲介手数料をいただくことができ、約2倍の稼ぎになります。

不動さん
不動さん
長く売れなくても
不動産屋は痛くもない
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
売主は囲い込まれていることに気づけないんですか?
不動さん
不動さん
専任媒介は一社としか付き合わないという
売主の意思表示だから、他社が密告したりはしない
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
専任媒介のデメリットですね

天才的不動産屋が、たった一度、負けたのは?

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
質問をくださった方は、専任媒介にすると囲い込みされるんじゃないかと心配されていますね
不動さん
不動さん
そもそも、なぜ不動産屋が囲い込みするか分かる?
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
他社の購入客で契約されたら、
片手仲介で儲からないからですよね?
不動さん
不動さん
たしかにそうなんだけど、
その不動産屋に売る力が足りないから囲い込むんだ
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
たしかに!
そういうことになりますね
媒介契約名専属専任媒介契約専任媒介契約一般媒介契約
売り出す不動産屋1社のみ1社のみ何社でも
売主が買い主を
見つける
できないできるできる
売却状況の報告必ず状況を報告
1週間に1回以上
必ず状況を報告
2週間に1回以上
報告義務なし
(売主が訊けばOK)
レインズへ登録必ず登録
(5日以内)
必ず登録
(7日以内)
登録義務なし
(頼めば登録)
宣伝広告費多い多い一社あたりは少ない
囲い込みの心配ありありなし
不動さん
不動さん
北川景子が天才的不動産屋を演じた「家売るオンナ」ってドラマ知ってる?
紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
観てました~

北川景子が演じたのは、三軒家万智という天才的不動産屋。彼女は家を売りまくって、ついでに関わった人を幸せにする。

当然、ドラマだから、八百屋でニンジンを売るようにポンポン家が売れるんです。彼女は天才ですから、異動してきたとたんに営業所のトップ成績を叩き出して、エース営業になります。

でも、過去にたった一度だけ、
三軒家万智でも、負けたことがあるんです・・・。

それが、屋代課長に婚活パーティーの帰り、タクシーでキスされるエピソードです。
家売るオンナ 第4話

まだ、月島の小さな不動産会社にいたとき、
麻布の一棟売りマンションで、屋代課長に売り負けました。

私が負けたのは、その一度きりです。

三軒家万智のセリフ

三軒屋チーフのいた、月島の不動産屋
屋代課長のテーコー不動産
どちらでも販売できたのは、一般媒介だからです。

一般媒介は、他社に負けまいと不動産屋が必死になります。
のんびり営業していたら、売る物件がなくなってしまうからです。

売主さんは、もっと不動産屋の競争意識を利用してください。

だって一般媒介では、
天才的不動産屋でも売り負けることがあるんですから。

専任媒介のデメリットを最小限にする方法

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
それでも専任媒介を選びたい人は、どうすればいいですか?
不動さん
不動さん
最初の契約期間を短くして、不動産屋がしっかり働くかのチェックしてはどうかな?

専属専任媒介・専任媒介契約は、かならず契約期間を定めて締結することが決められています。(宅地建物取引業法 第34条の2)

媒介の契約期間は、どんなに長くても3ヶ月。
もし3ヶ月の契約期間内に売れなかった場合には、他の不動産屋に代えるか、おなじ不動産屋で契約を更新します。

媒介契約の期間は、3ヶ月を超えなければ、自由に定めることができます。
つまり、一週間・一ヶ月などの契約期間も可能です。

じつは、媒介契約を締結したとたんに、対応が悪くなる不動産屋も少なくありません。

たった一社しか選べないうえに、
3ヶ月間も専任媒介にしばられるのは、
売主にとってデメリットといえます。

専任媒介のデメリットを最小限にする方法として、
最初の契約期間を1ヶ月に設定することをオススメします。

最初の1ヶ月間で不動産屋の働きぶりをチェックして、
対応に問題がなく、満足のいく販売活動であったら、
次の契約期間を3ヶ月にしてください。
これで担当営業も納得するでしょう。

紗栄ちゃん
紗栄ちゃん
担当の営業さんにも良い刺激になりそうですね

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